Online-Immobilienbewertung Immobilienmarkt Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist in § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) definiert. Auf dieser Basis ist das Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien rechtlich anerkannt und auch klar in der ImmowertV festgeschrieben. Mit der Vergleichswertmethode erhält man der Marktwert von der Immobilie. Dabei wird die Immobilie mit ähnlichen bereits verkauften Immobilien und tatsächlich erzieleten Kaufpreisen verglichen.

Bei der Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren wird der Immobilienmarkt mit einbezogen, was für den privaten Immobilienverkäufer sehr wichtig ist, da sich so die Transparenz am besten darstellt und der ermittelte Wert am besten nachvollziehbar ist. Eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kann noch so toll sein, wenn die Nachfrage nicht stimmt, so ist es schwer den passender Käufer finden, der einen hohen Preis akzeptiert.

Im Bereich der Online-Immobilienbewertung wird das Vergleichswertverfahren im Hintergrund mit einbezogen.

So werden Immobilien bewertet

Für die Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren müssen Sie Angaben zu bestimmten Merkmalen Ihrer Immobilie machen. Diese Daten werden dann mit denen anderer Immobilien – meistens Datenbank bezogen – verglichen.

Folgende Kennzahlen mit dem Vergleichswertverfahren zur Berechnung eines Immobilienwertes benötigt:

  • Lage der Immobilie (auch Haupt-oder Nebenstraße)
  • Größe/n (Grundstück, Wohnfläche, Nutzfläche)
  • Gebäudeart
  • Ausstattungsqualität
  • Baulicher Zustand (saniert, unsaniert, letzte Modernisierung)
  • Energetischer Zustand (Wäremschutzmaßnahmen nach 1990)
  • Bauweise (Massiv, Fertigteil, Holzständerbauweise)
  • ggf. Ertrag aus Mieten

LAGE, LAGE, LAGE - Eine der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung und nicht nur ein Spruch für Preistreibereien. Beim Erwerb einer Immobilie kann man schließlich alles an der Immobilie verändern, nur aber die LAGE, die wählt man nur einmal. Die Lage hat einen maßgeblichen Einfluss auf den Verkehrswert jeder Immobilie. Eine gute Lage zeichnet sich unter anderem durch die Verkehrsanbindung, die ärztliche Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Naherholung und kulturelle Möglichkeiten aus.

Direktes und indirektes Verfahren

Das Vergleichswertverfahren für Immobilien kann auf zwei unterschiedliche Arten erfolgen.

direktes Verfahren Bei dem direkten Vergleichswertverfahren lässt sich der Wert nur über eine kürzlich verkaufte und ähnliche Immobilie aus der Nachbarschaft ermitteln. Natürlich ist für diese speziellen Voraussetzungen eine Menge Zufall dabei. Das dies nicht ganz so einfach ist, erklärt sich von selbst denn der Zufall des Verkaufs mit genau derselben Immobilie in der Nachbarschaft ist äußerst selten.

Weicht dann beispielsweise die Größe des Vergleichsobjekts nur in geringen Maßen von Ihrer Immobilie oder Ihrem Grundstück ab, so kann man das Vergleichswertverfahren mit einer bestimmten Formel dennoch anwenden. Folgendes Beispiel zur Vergleichswertermittlung.

Formel direktes Vergleichswertverfahren: Immobilie 140 m² Wohnfläche, einzige verkaufte Vergleichsimmobilie in der Nähe 80 m² Wohnfläche, erzielter Kaufpreis 325.000 €

325.000 € / 80 m² Wfl. x 140 m² Wfl. = 568.750 €

indirektes Verfahren Kein passendes Vergleichsobjekt in der Nähe gewesen? Dann wählt man das indirekte Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren wird ein Vergleichswert aus einer Gutachterdatenbank genommen, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei handelt es sich um einen Vergleichspreis pro Quadratmeter. so wird dieser also wie folgt ermittelt:

Formel indirektes Vergleichswertverfahren: Immobilie 140 m² Wohnfläche, Vergleichspreis aus der Datenbank 1.700 €/m² 140 m² Wfl. x 1.700 / m² = 238.000 € Verkehrswert

Mehrere Vergleichspreise sollten bei dieser Vergleichswertmethode mit einbezogen werden, um die Aussagekraft des der Preisspanne wiederzuspiegeln. Sie erhalten in der Regel unterschiedliche Werte. Angenommen wird dann der Durchschnittswert als Verkehrswert. Dennoch werden zusätzlich individuelle Merkmale Ihrer Immobilie mit berücksichtigt, gegebenenfalls werden Zu- oder Abschläge einkalkuliert, damit Sie wissen was Ihr Haus wert ist. Informationen zu den Vergleichspreisen sowie deren speziellen Merkmale der Vergleichsobjekte erhalten Sie über den Gutachterausschuss der Städte, meistens jedoch nur gegen Geld.

Weitere Infos zum Verfahren - wikipedia.org - zum Artikel